Земельная рента, формирование цены земли


Земельная рента и особенности ее проявления в условиях рынка

Ценность земли для собственника заключается в ее способности приносить доход. Владелец земельного участка расстается с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход, не меньший, чем получаемая им с этого участка рента.

Рента представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый владельцем какого-либо имущества, сдаваемого в аренду. В ренту превращается часть чистого дохода, которая оказывается относительно избыточной. На практике земельная рента — это плата арендатора за использование земельного участка, а для земельного собственника — рентный доход. Общее для различных форм земельной ренты — то, что она представляет собой экономическую форму реализации права земельной собственности.

В западных странах налоги на землю — основа формирования бюджета. В США примерно 30 % общей суммы государственных доходов (муниципальный бюджет) поступает от земельных платежей, в которых рента от сельскохозяйственных земель составляет около 18 %.

Если раньше в России рента изымалась в государственный бюджет в скрытом виде, то при переходе к рынку ее существование легализовано. Для решения проблемы перераспределения земельной ренты необходимо представлять причины и факторы ее образования.

По характеру образования различают три вида земельной ренты: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

В основе образования дифференциальной ренты лежит различие участков земли по качеству и существованию монополии хозяйствования на этих участках. Источником образования дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход с относительно лучших и удобно расположенных земель или от добавочных инвестиций в землю. В практике оценки земли дифференциальную ренту называют дифференциальным доходом.

В экономической теории различают дифференциальную ренту 1 и дифференциальную ренту 2. Первая связана с неодинаковым качеством земельных участков и их местоположением, вторая — с неравной эффективностью дополнительных затрат труда и капитала. На практике, однако, разделить их очень сложно, так как оба вида ренты взаимосвязаны и взаимообусловлены.

Дифференциальная рента по своей экономической природе отличается от абсолютной и монопольной ренты, поскольку в любом случае причиной ее образования является монополия на землю как объект хозяйствования.

Абсолютная рента связана исключительно с наличием частной собственности на землю. Проще говоря, это означает, что собственник будет сдавать в аренду даже самую худшую землю только за оплату. В связи с этим арендатор должен обеспечить себе получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли, которая перейдет собственнику земли; в противном случае ведение производства невыгодно. В результате этого формируются более высокие по сравнению с общественной ценой производства цены на продукцию сельского хозяйства. Потребитель, таким образом, расплачивается за монопольное право собственника распоряжаться принадлежащей ему землей.

В нашей стране в связи с созданием сектора крестьянских (фермерских) хозяйств и других землевладельцев, которые фактически обладают правом частной собственности на землю, уже можно говорить о возникновении абсолютной ренты.

Под монопольной рентой следует понимать специфическую ее форму, которая возникает при продаже сельскохозяйственной продукции по монопольно высоким ценам. Она образуется прежде всего на землях исключительного качества, на которых возде-лываются редкие по своим потребительским свойствам сельскохозяйственные культуры (например, субтропическое земледелие). Из-за ограниченности таких земель, а следовательно, и предложения указанной продукции возникает возможность ее реализации по монопольно высоким ценам. В результате образуется добавочная прибыль, часть которой передается арендатором собственнику земли в виде монопольной ренты.

Земельную ренту можно рассчитать следующим образом:

R = (Ур.доп.к. + Ур.доп.э.) (Ц – Сн) + Эиз + Эм + Рабс

Где R – земельная рента, Ур.доп.к. – дополнительный урожай за счет лучшего качества земли, Ур.доп.э – дополнительный урожай за счет более эффективного использования плодородия почв  ц с 1га, Ц –равновесная цена главного вида продукции ман. за 1 ц., Сн – нормативные затраты на производство  единицы продукции манн на 1 ц, Эиз – экономия издержек за счет более высокой отдачи затрат при низком уровне вложений ман. с 1 га, Эм – экономия затрат за счет лучшего местоположения по отношению к рынкам сбыта продукции и приобретения средств производства манн. с 1 га,Рабс – абсолютная рента манн. с га. 

Эта формула без учета абсолютной ренты позволяет вычислить дифференциальную ренту или дифференциальный доход.

Размер абсолютной ренты пока не представляется возможным определить в связи с тем, что цены на продукцию сельского хозяйства нередко устанавливаются в административном порядке, а  норма прибыли в среднем по всем отраслям не отражает нормального состояния экономики.

Дифференциальный доход, получаемый за счет лучшего плодородия или более выгодного местоположения участка, должен изыматься, потому что это — дар природы. В России в ставки земельного налога для зон с благоприятными природными условиями включены рентные платежи, которые аккумулируются на специальном счете. Оттуда средства поступают в зоны с менее благоприятными условиями с целью использования для повышения плодородия земли. Значение абсолютной и монопольной ренты желательно преуменьшать, так как они выражают исключительно отношения частной собственности и представляют собой «дань» со всех граждан страны.

Формирование рыночных цен на землю

Проведение земельной реформы предполагает разработку экономического механизма регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве, основными элементами которого являются:

платность землепользования;

существование различных видов платы за землю (земельного налога, арендной платы за землю и цены земли) с единой методологической основой;

усиление взаимосвязи платы за землю с другими рыночными регуляторами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т.д.).

Условиями формирования рынка земли являются спрос на земельные участки, их предложение, формирование цены на землю. В России эти условия еще полностью не сформировались.

Рынок земли — это один из видов рынка ресурсов (факторов производства). Поэтому, анализируя условия формирования рынка земли, исходят из того, что спрос на ресурсы является производным от спроса на продукцию и, следовательно, функционирование рынка земли зависит от состояния рынка сельскохозяйственных товаров. Если рынок сельскохозяйственных товаров функционирует нормально, то есть цены на сельскохозяйственную продукцию устанавливаются в соответствии с законом спроса и предложения, появляется основа для реализации земельной ренты и выявления цены земли.

Цена земли иррациональна, так как не является денежным выражением стоимости, а зависит от размера земельной ренты и спроса на землю. Цена земли, которую хотел бы получить собственник при ее продаже, является капитализированной рентой:

Рz = R /  N s * 100 %

Где  Рz —цена земли; R— размер рентных платежей с единицы площади земли, получаемый собственником; Ns ставка банковского процента.

Формула отражает общее представление о формировании цены земли, но окончательная, то есть рыночная, цена земельного участка зависит от спроса и предложения. В хозяйственном обороте имеется определенное количество земли, поэтому ее предложение в качестве товара строго ограничено, то есть абсолютно неэластично.

Фиксированный характер предложения земли означает, что активным фактором, определяющим земельную ренту, является спрос, а предложение пассивно.

Такое представление о формировании цены на землю справедливо лишь в целом — при рассмотрении совокупного спроса и совокупного предложения. В каждом отдельном случае при совершении сделок купли-продажи предложение может активно влиять на цены участков.

При переходе к рынку интерес к формированию цены на землю возрос. Экономисты предлагают различные методики ее расчета на основе дифференциальной ренты. Так, например, предлагают следующую формулу расчета дифференциальной ренты:

Др=Цпр-[(3+М + Т1)Р + Т2)]Ун,

где Др — дифференциальная рента, руб. с 1 га; ЦПр. - Цена продажи сельскохозяйственных культур, руб. за 1 ц; 3 — норматив заработной платы, руб. на 1 ц; М — норматив материальных затрат, руб. на 1 ц; Т1 — транспортные затраты 1-го уровня, руб. на 1 ц; Р — уровень рентабельности, %; Т2 — транспортные затраты 2-го уровня, руб. на 1 ц; Ун — нормальная урожайность, ц с 1 га.

Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам предлагает другой подход:

ДР = (Ц3ПН,

где Ц3 —средняя по зоне цена реализации, руб. за 1ц; Цп — цена производства (индивидуальная для каждой группы почв), руб. за 1 ц. На цену участка земли оказывают влияние повышающие и понижающие факторы (табл. 15).

Факторы, влияющие на цену земли

Повышающие

Понижающие

Хорошее расположение

Большой объем производимой продукции земли (срок аренды)

Отрегулированное обеспечение водой

Хорошая транспортная сеть

Хорошее качество почвы

Долговременное отсутствие опасности ограничения хозяйственной деятельности требованиями охраны окружающей среды

Непосредственная близость к территориям

Почвенные месторождения, которые могут быть разработаны
Обязанность возврата арендованной

Расположение в заповедной зоне

Пересеченность

Принудительная продажа земли с торгов

Большая высота над уровн м моря Плохо обработанная почва

Расположение на откосе с возможными покупателями

Неблагоприятная инфраструктура

Как видно, цена участка земли, по существу, определяется той частью чистого дохода, которая может принять форму земельной ренты.

В соответствии с постановлением Правительства «О порядке определения нормативной цены земли» (1994 г.) нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. В то же время правительство рекомендовало дифференциацию средних ставок земельного налога для регионов по сельскохозяйственным угодьям и группам почв осуществлять на основе показателей земельной ренты по природно-сельскохозяйственным зонам.

Для организации рынка земли необходимо и важно вести земельный кадастр. В нем содержатся сведения, необходимые при определении ставок земельного налога и арендной платы. Поскольку основа для формирования рыночной цены земли только создается, в Законе «О плате за землю» речь идет о нормативной цене земли. Местные органы власти продают землю гражданам и их объединениям по нормативной и договорным ценам.

В АР проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного земельного кадастра, с целью получения достоверных данных о доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размерах земельной ренты и стоимости земельных участков. Принципиальные особенности методических подходов в соответствии с этими рекомендациями состоят в следующем:

стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается методом капитализации ренты;

рента определяется по совокупному товарному продукту, а не по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента);

предложены варианты оценки стоимости земли на основе разных вариантов оценки продукции (цены воспроизводства, гарантированные и др.).




  • Меню

  • Реклама